IHK Vortrag Gewerberaummietrecht

Vortrag vom 14.04.2011

Gewerberaummietrecht aktuell

 

I. Inhalt des Mietvertrages

 

§ 535. Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrages.

 

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen sowie während der Mietzeit diesen Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

 

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

 

Daraus folgt:

 

Der Vermieter muss dem Mieter das Mietobjekt in vertragsgemäßem Zustand überlassen und während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten, d.h. also für die Instandsetzung und Instandhaltung sorgen. Er muss weiterhin die auf der Mietsache ruhenden Lasten tragen, d.h. also insbesondere alle Nebenkosten übernehmen.

 

Hauptpflicht des Mieters ist, die Miete zu bezahlen.

 

 

II. Form des Mietvertrages

 

§ 550 BGB. Form des Mietvertrages

 

Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.

 

1. Anwendungsbereich

 

Nur für Mietverträge, die für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen werden, gilt die Schriftform. Mietverträge mit kürzerer Laufzeit oder Mietverträge, die für unbestimmte Zeit geschlossen werden, sind formfrei.

 

2. Einhaltung der Schriftform

 

§ 126 BGB. Schriftform

 

(1) Ist durch Gesetz schriftliche Form vorgeschrieben, so muss die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet werden.

 

(2) Bei einem Vertrag muss die Unterzeichnung der Parteien auf derselben Urkunde erfolgen. Werden über den Vertrag mehrere gleich lautende Urkunden aufgenommen, so genügt es, wenn jede Partei die für die andere Partei bestimmte Urkunde unterzeichnet.

 

Daraus folgt:

 

• Briefwechsel genügt nicht

 

• Der Mietvertrag besteht aus einzelnen Blättern:

Nach älterer Rechtsprechung: feste Verbindung erforderlich

Nach neuerer Rechtsprechung (sog. Auflockerungsrechtsprechung): Es genügt, wenn die Zusammengehörigkeit der einzelnen Blätter zweifelsfrei erkennbar ist, beispielsweise durch fortlaufende Nummerierung, einheitliche grafische Gestaltung, inhaltlichem Zusammenhang des Textes

 

• Anlagen:

Schriftform nur einzuhalten bei wesentlichen Vertragsbedingungen, die nicht im Vertrag selbst bereits aufgenommen sind.

Beispiel: Vermietet werden die in der Anlage rot umrandeten Flächen

Beispiel für unwesentliche Vertragsbedingungen: Hausordnung

 

Wenn Schriftform einzuhalten ist, muss die Zusammengehörigkeit der Anlage zu dem Vertrag zweifelsfrei erkennbar sein durch einen Hinweis im Mietvertrag auf die Anlage. Rückverweisung in der Anlage ist hingegen nicht erforderlich.

Immer ausreichend: Unterzeichnung der Anlagen

 

• Änderungen und Ergänzungen des Mietvertrages:

Schriftform ist ebenfalls einzuhalten, wenn wesentliche Punkte betroffen sind.

Beispiel: Änderung der Vertragsparteien, Änderung der Mietfläche, Änderung der Miete, Verlängerung des Mietvertrages, nachträgliche generelle Erlaubnis zur Untervermietung

keine Änderung, Beispiel: Zustimmung oder Erlaubnis zur Untermiete oder bauliche Veränderung, wenn hierzu bereits eine vertragliche Regelung vorhanden war.

 

zu beachten: Wirkungen, die weniger als ein Jahr gelten, unterliegen nicht der Schriftform

ebenso unterliegen nicht der Schriftform Regelungen, von denen ein Erwerber nicht betroffen sein kann

Beispiel: Vergleich über Mietrückstande, Beseitigung einer erklärten Kündigung

Rechtsfolge:

 

WICHTIG: Formunwirksamer Nachtrag macht den Mietvertrag insgesamt formunwirksam, sog. „infektiöse Wirkung“

 

Bei einer festen Verbindung der einzelnen Blätter, Anlagen und Nachträge ist liegt auf jeden Fall eine einheitliche Urkunde vor.

 

3. Mögliche Formmängel

 

• unklare oder unrichtige Bezeichnung

• nur einer von mehreren Vermietern oder Mietern unterzeichnet

• Problemfall GbR, wenn nur ein Gesellschafter unterschreibt

• genaue Bezeichnung der Lage des Mietobjektes

• mehrdeutige, widersprüchliche oder unklare Regelungen zur Mietdauer

 

 

4. Rechtsfolge

 

Sofern die Schriftform nicht gewahrt wird, wird der Vertrag nicht unwirksam.

 

Rechtsfolge ist, dass der Mietvertrag dann als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt.

 

Dies hat zur Folge, dass der Mietvertrag ordentlich gekündigt werden kann, d.h. im Gewerberaummietrecht gem. § 580 a BGB unter Einhaltung einer 6-monatigen Frist zum Quartalsende.

 

Es bestehen keine Schadensersatzansprüche, wenn die ordentliche Kündigung erklärt wird.

 

Auf die Nichteinhaltung der Schriftform darf sich grundsätzlich jede Vertragspartei berufen. Ausnahme: Die Berufung auf den Formmangel ist treuwidrig.

 

Beispiel: Auf den Formmangel darf sich nicht berufen, wer durch die nicht formgerechte Vertragsänderung begünstigt wird (Beispiel: Der Vermieter senkt die Miete in einem mündlichen Gespräch und beruft sich anschließend auf einen Formmangel, um das Mietverhältnis vorzeitig zu kündigen. Dies wäre treuwidrig)

 

Treuwidrigkeit liegt auch vor, wenn die vorzeitige Beendigung für den Vertragspartner nicht nur hart ist, sondern zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führt.

 

Ebenfalls keine Schutzwürdigkeit, wenn der Verstoß gegen die Schriftform bekannt ist oder in Folge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist (Verteidigung eines Volljuristen).

 

 

5. Vorsorge

 

Es ist möglich, bereits im Ursprungsmietvertrag eine Klausel aufzunehmen, die einen Anspruch auf Herbeiführung der Schriftform einräumt.

 

Beispiel für eine solche Vorsorgeklausel:

 

Die Parteien verpflichten sich, den Mietvertrag nicht wegen Formmangels zu kündigen und alles zu tun, um nachträglich die Formwirksamkeit herbeizuführen.

 

 

III. Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB)

 

1. Begriff

 

§ 305 BGB. Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen in den Vertrag

 

(1) Allgemeine Geschäftsbedingungen sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrages stellt. (…)

 

Vorformulierte Vertragsbedingungen muss sich der Verwender nicht selbst ausdenken; es genügt, wenn er beispielsweise einen Formularmietvertrag verwendet.

 

Abzugrenzen sind allgemeine Geschäftsbedingungen von Individualvereinbarungen.

 

Eine Individualvereinbarung liegt vor, wenn die fragliche Regelung im Vertrag im Einzelnen zwischen den Parteien ausgehandelt worden ist. Dabei bedeutet Aushandeln mehr als bloßes Verhandeln, d.h. der Verwender muss den in seinen AGB enthaltenen Kerngehalt, also die den wesentlichen Inhalt der gesetzlichen Regelung ändernden oder ergänzenden Bestimmungen, inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellen und den Vertragspartner hierdurch die reale Möglichkeit verschaffen, den Inhalt der Mietvertragsbedingungen im eigenen Interesse zu beeinflussen. (Rechtssprechung des BGH) Dies setzt seitens des Verwenders die ernsthafte und seinem Vertragspartner erklärte Bereitschaft zur Änderung einzelner vorformulierter – nicht notwendiger Weise aller – Klauseln des Mietvertrages und seitens des Vertragspartners das Bewusstsein voraus, dass der Verwender insoweit verhandlungsbereit ist.

 

In der Regel schlägt sich die Verhandlungsbereitschaft des Verwenders nach außen in einer erkennbaren nachträglichen Änderung oder Ergänzung des vorformulierten Mietvertrages oder dem separaten Abschluss einer individuell verhandelten Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag nieder, was auch als Indiz für ein individuelles Aushandeln gewertet werden kann. (Rechtssprechung des BGH)

 

Individualvereinbarung wird daher beispielsweise durch handschriftliche Zusätze in dem Formularmietvertrag indiziert.

 

 

2. Rechtsfolge

 

§ 307 BGB. Inhaltskontrolle

 

(1) Bestimmungen in allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. …

 

(2) Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

 

1. mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder

2. wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrages ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

 

Bei AGB:

 

Unangemessene Benachteiligung genügt für Unwirksamkeit.

 

Bei der Individualvereinbarung:

 

Unwirksamkeit nur dann, wenn die Vereinbarung sittenwidrig ist oder gegen ein gesetzliches Verbot verstößt.

 

Beispiel:

 

Vereinbarung einer Schlussrenovierung

 

als Individualvereinbarung wirksam, in allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam

 

 

IV. Schönheitsreparaturen

 

1. Definition:

 

§ 28 II. BV. Instandhaltungskosten

 

(4) … Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

 

Kurz: Malerarbeiten im Inneren des Mietobjektes.

 

2. gesetzliche Regelung

 

Nach dem Gesetz ist der Vermieter dazu verpflichtet, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Bei Verschlechterung des Dekorationszustandes durch vertragsgemäßen Gebrauch muss daher der Vermieter notwendige Schönheitsreparaturen durchführen.

 

3. vertragliche Regelung

 

a) Individualvereinbarung

 

Eine Übertragung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf den Mieter durch eine Individualvereinbarung ist zulässig. Dabei kann sowohl die Anfangs- und eine Endrenovierung als auch die Durchführung laufender Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen werden. Zulässig dürfte es auch sein, die Schönheitsreparaturverpflichtung zu erweitern, also beispielsweise auf den Außenanstrich der Eingangstür.

 

b) Formularvertrag

 

Auch formularvertraglich ist es grundsätzlich zulässig, die Schönheitsreparaturverpflichtung auf den Mieter zu übertragen. Es gelten aber folgende Einschränkungen:

 

So ist die formularvertragliche Verpflichtung des Mieters zur Durchführung einer Anfangsrenovierung unwirksam, da es den Mieter unangemessen benachteiligt, wenn er die Abnutzungsspuren des Vormieters zu beseitigen hat.

 

Ebenso unwirksam ist die formularvertragliche Vereinbarung einer Endrenovierung, wenn der Mieter unabhängig von dem Zustand der Mietsache dazu verpflichtet wird, bei der Beendigung des Mietverhältnisses zu renovieren. Eine entsprechende Klausel müsste daher vorsehen, dass die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen entfällt, wenn der Zustand der Mietsache die Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht erfordert, etwa weil erst kurze Zeit vor Beendigung des Mietverhältnisses noch Schönheitsreparaturen durchgeführt worden waren.

 

Demgegenüber ist die Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundsätzlich zulässig. Allerdings kann die konkrete Ausgestaltung der vertraglichen Regelung den Mieter wiederum unangemessen benachteiligen.

 

Dabei ist zu berücksichtigen, dass beim Bundesgerichtshof unterschiedliche Senate zuständig sind für die Rechtsprechung in Wohnraummietsachen und in Gewerberaumsachen. In den vergangenen Jahren ist die Tendenz auszumachen, dass sich der für Gewerberaummietsachen zuständige 12. Zivilsenat der Rechtsprechung des für Wohnraumsachen zuständigen 8. Zivilsenats zur Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln in der Regel angeschlossen hat. Danach dürften insbesondere folgende Vertragsklauseln wohl unwirksam sein:

 

• starrer Fristenplan

• Fachhandwerkerklausel, die dem Mieter vorschreiben, dass die Schönheitsreparaturen durch einen Fachhandwerker auszuführen sind

• von üblicher Ausführungsart darf nicht abgewichen werden (zu unbestimmt)

• Farbwahlklausel, sofern sie die Farbwahl auch während der Mietzeit einschränken. Der Vermieter darf allerdings bestimmen, dass die Räume bei Mietende in einem hellen, neutralen Farbton zurückgegeben werden müssen

 

ACHTUNG

Die Unwirksamkeit formularvertraglicher Schönheitsreparaturklauseln kann sich im Übrigen auch aus einem Summierungseffekt ergeben. Auch für sich genommen unbedenkliche Klauseln können in der Zusammenschau zu einer unangemessenen Benachteiligung führen. Entschieden worden ist dies beispielsweise für eine Klauselkombination von Schlussrenovierung und laufender Schönheitsreparaturverpflichtung. Folge ist, dass die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt unwirksam ist.

 

V. Betriebskosten

 

Es kann formularvertraglich vereinbart werden, dass der Mieter die Verwalterkosten zu tragen hat, und zwar ohne Angabe der zu erwartenden Höhe der Kosten.

 

Abrechnungsfrist beträgt grundsätzlich 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums, wobei damit im Gegensatz zum Wohnraummietrecht keine Ausschlusswirkung verbunden ist.

 

VI. Aufrechnung, Zurückbehaltung, Minderung

 

1. gesetzliche Regelung

 

Nach dem Gesetz ist der Mieter befugt, die Miete durch Aufrechnung mit ihm zustehenden Gegenforderungen zu verrechnen. Des Weiteren ist er dazu berechtigt, beim Vorliegen von Mängeln die Miete zu mindern. Die Höhe der Mietminderung hängt ab von dem Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung, die durch den Mangel entsteht.

 

Schließlich kann der Mieter darüber hinaus bei dem Vorliegen eines Mangels auch ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, um hierüber Druck auf den Vermieter auszuüben, den bestehenden Mangel zu beseitigen. Das Zurückbehaltungsrecht besteht in Höhe des 3-5fachen Betrages der Minderung.

 

2. vertragliche Regelung

 

Der Vermieter hat ein Interesse, dass die laufenden Mietzahlungen nicht unterbrochen werden, da er in der Regel selbst laufende Aufwendungen, wie Finanzierungskosten oder Nebenkosten zu bedienen hat.

 

Die Rechte des Mieters können vertraglich wie folgt eingeschränkt werden:

 

a) Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht

 

Individualvertraglich können das Recht zur Aufrechnung gegen Mietforderungen und das Zurückbehaltungsrecht des Mieters gänzlich ausgeschlossen werden.

 

In Formularverträgen kann der Vermieter hingegen nicht wirksam ausschließen, dass der Mieter mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aufrechnen oder wegen solcher Forderungen ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen kann.

 

b) Minderung

 

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann auch im Formularvertrag das Minderungsrecht des Mieters dahingehend eingeschränkt werden, dass der Mieter wegen eines Mangels die laufende Miete nicht kürzen darf. Der Bereicherungsanspruch des Mieters, der aufgrund des Mangels eigentlich nur eine geringere Miete schuldete, muss allerdings bestehen bleiben. Der Mieter muss von ihm überzahlten Beträge ggf. gerichtlich gegen den Vermieter geltend machen.

 

 

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